找一个在外派在迪拜工作多年的朋友了解了一些情况,决定深挖这个选题。 资本市场高度自由化,和房地产市场的疯狂增长。 这是过去N年,很多人对迪拜发展的总结。 我扫了一圈,很多销售顾问说服别人去迪拜投资,一般都是用下面12个理由。 看到这些,给人一种错觉,去泰国、越南、柬埔寨、马来西亚、日本买房投资的,都亏大了,迪拜才是真赚钱,赚多钱,租金回报率位居世界第一呀!2020年世博会召开呀! 销售顾问一番推销之后,开门见山:“去看房的费用八千,包来回飞机票,包吃住,如果买房成功,返八千”,听起来很划算,买房等于白玩。 说句题外话,我旅行社的朋友最近抱怨,这两年,东南亚廉价旅游线路,销售下滑很厉害,客户都被免费看房团抢走了。 去了还能不买?一群销售整天给你洗脑,一个盘接着一个盘看,一旦引发群体效应,很多人会稀里糊涂当场下定金。 卖迪拜房子的销售顾问,其实玩的套路就是信息不对称。 因为迪拜对很多人来说过于神秘,媒体对于迪拜的真实情况报道很少,互联网上大量软文投放,所以在某度上,几乎搜索不到有价值的真实信息。 我发现,不管他们怎么吹迪拜房产,有3点往往避而不提,也从来不敢写在文章中: 1. 供需严重失衡; 2. 无法移民; 3. 高昂的物业费。 房价再跌 房租也在跌房地产咨询机构Knight Frank此前发布过一份报告,迪拜房价自2015年见顶以来已经下跌约25%,公寓和别墅均价已跌至每平方英尺1100迪拉姆(即2.2万人民币/平方米)。 不仅如此,还发现迪拜是过去两年全球楼市中,表现最差的城市之一。 根据第一太平戴维斯(英国排名第一的房地产顾问)中东公司的分析,迪拜2018年房价整体下降了6-10%,而到2019年,预计在此基础上将再降5-10%。 甚至,国家政府部门官网,都明确提醒过,迪拜房地产投资有风险: 房价怎么就撑不住呢?主因是库存快速增加。自2017年,迪拜宣告获得2020年世博会举办权起,无数地产商为了借势,启动了不少地产项目。 然而供应过剩,给迪拜的开发商和房地产公司蒙上阴影,今年2月份,房地产和建筑指数出现自2016年以来最大的周下跌。 仲量联行(全球性房地产专业服务和投资管理公司)中东研究负责人,Craig Plumb表示: 2019年将会建成31500所房屋,是过去5年平均年需求量的2倍多,而2018年完工了22000套。 问题来了,这么多房子,谁做接盘侠?当然是刚富起来,什么都不懂的中国中产们。 目前迪拜很多新建楼盘,都有中国公司操盘,专门卖给中国人。 为什么销售顾问只推荐新盘?因为新盘佣金非常高,能走量。 二手房没有投资价值?恰恰相反,Dubai Marina、The Greens、JLT等成熟区域,至少不愁租不出去,但交易佣金很低,中介哪里看得上这点肉,也不能告诉你。 这几年,其实很多外国人离开了迪拜,去别的地方发展,要么去卡塔尔,要么去巴林。 要看数据?来看看最近13年,阿联酋汽车销售数据。 15年开始快速下滑,毕竟在沙漠,你不能骑骆驼、骑自行车吧。为啥买车的人越来越少了?你懂得。 数据来源:carsalesbase 想移民?做梦抛开政策不谈,如果你想从中国移民到阿联酋,只能说,舒服日子过腻多了,光是适应温度,改信仰、习惯饮食就够你喝几壶。 迪拜不是移民国家,以前想要入籍迪拜的方式也非常困难。 除了与迪拜男性结婚,加入国籍外,那么只能通过,在迪拜居住30年,或作出巨大贡献入籍。 之前曾经有开发商提到,能搞定10年投资签证,这个根本那就是扯淡。 主要面向医疗、科技等研究领域的投资者和专业人士,和炒房客没有一丁点关系。 掏100万迪拉姆购置房产,可获得迪拜永居? 首先,不能贷款,不能买期房。 其次,不能工作。酋长早说过,迪拜不养闲人。 第三,这属于房产投资商居住签证,每2年更新一次,且每180天至少到阿联酋一次。 第四,要有自己买医疗保险。 如果全部让中介帮忙搞定,每次费用在15000元+人民币,这还是友情价。 物业费吓死你单纯看租售比,迪拜房产确实回报率不错,8-10%的回报有些夸张,但6-7%,在一些热点成熟地块(国际城)还是可以做到的。
朋友说,如果早些年全款投资,16-18年是可以收回成本的,但现在做不到了。了 除了租金下滑,空置率提高,还有就是物业费,在吞噬你的收益。 根据2018年迪拜当地网站公布的数据显示,公寓的物业费,每个平方英尺12-24迪拉姆,酒店公寓是普通公寓的3倍。 很多人没有概念吧,1平方米=10.7平方英尺,1迪拉姆=1.83人民币。 一套80平的公寓,按照每平方英尺18迪拉姆计算,每年物业费15400元。 一套80平的酒店公寓,每年物业费46200元。 对了,很多物业对维修还垄断,不许别的公司维修。举个例子,上门换灯泡,200迪拉姆,折合人民币366元。 泰国也好,日本也好,石榴叔在完结的时候,并没有把话说死。因为个别区域的房子,还是能投资的,只是收益相对较少,和理想值有差距。 但是对于迪拜的房子,我的观点很明确,现阶段,远离。 房产投资,也是讲究周期性的。再好的产品,投错了时间,一样亏。
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