说到中国的房地产业和银行，其实是传统的不能再传统的产业。对于这两个老旧行业，对标欧美的房地产企业和投行，我们现存的这些房企和银行，简直像原始经济企业。

作者：拾叶

来源：米筐投资（mikuangtouzi）

01

受疫情影响，中国全国房地产开发投资增速已经创下2000年以来，跌幅最深，跨度时间最长的一次负增长衰退期。

即便是2008年的金融危机，还有2015年的国央企危机，我们的房地产开发投资增速也没有掉到负值衰退区间里。

并且前两次危机，房地产开发投资增速跌到1%的后，国家马上出台金融货币政策和购房宽松政策去刺激房地产，相应的房地产投资增速马上反弹并强力增长。

而这一次， 受疫情严重影响，房地产投资增速最低到了-16.3%。

并且，衰退时间整整持续了四个月。

然而，面对如此紧要关头，当局不仅没有刺激性房地产相关金融货币政策出台，并且继续贯彻执行“房住不炒”政策。

不仅如此，央行还同银保监会、发改委等六部委一块儿开了一个会，研究如何把资金直达实体经济，绕开房地产。

虽然深圳楼市火热，但全国地儿大啊，众多房企大哥心里凉凉，眼巴巴的望着大哥万科。

万科说：你们都别看我，我不是房企，我是城市配套的服务商。

02

现在大家还陷入到一个天大的信念误区里，认为未来还会像1999年房改之后的这20年，房地产和银行的信贷资源会和过去20年一样，螺旋往上走。

当各位注意！

印钞机已经开始从房子逐渐过渡到金融市场（股市）里，你还没看明白么？！

如果说，科创版的成功运行你可以忽略的话，那最近金融圈刮得创业板改革注册制的这股风，你不能无视吧！

两会都开了大半个月了，上面的精神看懂没啊？

中国的房地产的总规模，原则上讲，已经满溢了。

450万亿的房子池子，你还想做到多大？或者说，还能做到多大？

比肩全球所有国家的房子市值加一块儿也大不过你？

没空间了！各位！

所以，中国房地产，未来的玩法就是万科的这套城市配套服务商。从另一个角度就是，从城镇化、城市化，过度到深耕城市升级！

当然，我不是看崩叫空中国的房价，这是两码事儿。

我是说，中国房地产的历史使命，已经结束了。

03

说到中国的房地产业和银行，其实是传统的不能再传统的产业。

对于这两个老旧行业，对标欧美的房地产企业和投行，我们现存的这些房企和银行，简直像原始经济企业。

中国的房企只会盖筒子楼，中国的银行只会拉存款、放贷款吃中间的息差。

当然，也有不乏一些房企追求品质，营造业主的生活舒适度。但是，凡是想盖好房子的，最终的结果都是差点把自己搞破产，比如某城。

银行有哪个支行行长敢冒着自己的职业风险，把钱贷给所谓的科技企业？

房企盖好房子、银行变身投行，和房企赚钱、银行赚钱，在国内几乎是悖论。

现在，美国奉行逆全球化，作为全球化红利最大的国家，全球格局的转变，已经无法让中国过去的世界工厂+中国城镇化这两条腿继续支撑经济高速增长的路跑下去了。

这也意味着，房企和银行，自己要琢磨琢磨，百年大变局下，其实被革的，就是自己啊。

现在，全世界每一个国家都想Make 自己国家 Great Again！

这靠什么？靠科技突破，靠制造业突围升级！

靠房地产是无法Make China Great Again的！

未来驱动社会进步的，将是数字经济和高端制造业。AE86换发动机了，老转速表不能用了。

04

很多人不理解为什么中国房地产过去走了二十年的超级大牛市，其实，本质上讲，是资本过剩所导致的。

特别是中国2001年加入WTO后，从国外赚的资本，外国人投入的资本，没地方去。

热钱只能像洪水般涌入房地产，所谓水涨船高，水去哪儿，哪儿就会一发不可收拾。

去年，全球各国央行都大幅度降息，我们微降，今年以美联储为主的全球各国央行又大规模的搞财政赤字货币化，我们也没跟。

很多人不理解为什么央行这一系列操作和反应的和全球央行不同步，其本质原因，就是不希望资本继续涌入房地产。

去年央行行长易纲在记者会上问中国是否会跟随全球降息的时候，曾回答：“中国是一个大型的经济体，我们货币政策主要是服务国内经济，所以我们决定货币政策也主要是以我为主，考虑国内的经济形势和物价走势来进行预调和微调。“

这话已经说的很明白了，我们的货币政策和世界要脱钩，我们要根据自己的情况来。

中国过去挖了房地产这么一个超级大池子，给资本做为容纳的海绵。这块大海绵虽然吸纳了中国过剩的资本，但在形成房地产机制过程中，也出现了巨大的弊端。导致房地产虹吸了实体经济资本，导致除了房地产外的各行各业的凋敝。

所以，从源头端，就是货币这个口子，要把房地产的资金来源给栓住。

所以，即便没有这次疫情，房地产投资增速也会逐渐下移，只不过，由于疫情，当局借“疫“压了一下房地产，虽然，这是地方不希望看到（土地财政原因）。

那么接下来，我们将看到房地产逐渐衰退和资本市场逐渐复苏繁荣的跷跷板。

而中国资本市场的洼地，是洼的如此鲜明和灿烂。

资本市场，代表了中国全社会的创造价值能力。虽然一些核心技术依旧在欧美手中，但中国的全门类产业链，是全球最顶级，最大的，也最齐全的。

我们的资本市场未来创造社会价值的能力，要远远超过美国，甚至，我认为，中国资本市场在未来创造利润和价值的能力，应该远远超过欧美目前的当量规模。

但我们现在的资本市场远远未能反映出中国潜在创造利润和价值的能力。

中国95万亿的债券市场和60万亿的股票市场，实在是太小了。要走的路，还很长。

当然，中国房地产未来还是重要的经济支柱，但是，这个长期衰退的趋势，已经难以逆转。

【反方观点】

（二）

疫情对房产的冲击临近尾声

1-4月房地产开发投资增速降幅持续收窄

1-4月份，房地产开发投资同比下降3.3%，较1-3月份收窄4.4个百分点。除房屋施工面积继续实现同比2.5%的小幅正增长外，新开工面积、竣工面积均出现同比两位数负增长，但降幅分别较1-3月收窄8.8和1.3个百分点。

由于全国疫情有效控制，各地房地产项目加快复工建设节奏。单看4月，房地产开发投资同比增长7.0%，较上月扩大5.83个百分点。这主要是受房企土地购置发力的拉动，一、二线城市优质土地集中出让，价量齐升。但房企建安投资增速相对滞后，新开工、施工面积均出现小幅同比负增。

市场销售稳定回暖，局部热点涌现，库存小幅扩容

1-4月份，商品房销售面积同比下降19.3%，销售额同比下降18.6%，分别较1-3月份收窄7.0和6.1个百分点。单看4月，商品房销售面积和销售额仍低于去年同期，分别同比减少5.0%和2.1%，市场仍处于回暖过程中。

4月份，各地商品房销售市场冷暖不均，分化显现。根据克而瑞数据，一线城市成交面积环比增长37%，25个二线、强三线城市复苏好于预期，同比跌幅收窄至4%。从地区看，东部长三角地区回暖最快，中部地区恢复程度次之，西部、东北地区恢复相对较慢。

此外，前期热点的深圳市因受央行窗口指导后市场急速降温，4月下旬数据下降明显。相比新房市场，二手房市场整体回暖较慢，销售数据同比降幅也有所收窄。新房市场库存小幅扩容，4月累计库存同比增加1.7%，连续3个月出现正增长。同时，库存扩容叠加成交缩水，大部分城市库存消化周期相较去年同期略有拉长。

各线城市房价涨幅稳中有升

根据中国指数研究院数据，4月百城住宅价格指数同比上涨2.93%，环比上涨0.25%。其中，环比上涨城市数量较上月增加11个，至67个，市场快速回暖趋势明显。分城市看，3月各线城市房价同环比均实现正增长。其中，三线城市涨幅较大，同比增长3.21%，环比增长3.69%。一二线城市房价同环比增速均低于1%。

土地市场供需两旺，价量齐升

1-4月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降12.0%，较1-3月份降幅大幅收窄10.6个百分点。土地成交价款累计同比增速由负转正，增长6.9%，较1-3月份降幅收窄25.0个百分点，成交规模已恢复至历史同期水平。单看4月，土地购置面积和成交价款大幅正增，分别同比增长13.8%和81.7%，市场热度创新高。

为助力房产市场尽快回归常态，各地供地明显加速，优质地块开闸入市，部分重点城市楼板价创新高，甚至拍出地王。分城市来看，除二线城市供应量略有下降外，一线和三四线城市供应量均呈稳定上涨趋势。价格上看，市场的高热度带动土地溢价率全线上扬。根据克而瑞数据，全国土地溢价率较3月上涨3.8个百分点，增至16.0%，创去年7月以来新高。

房企资金面略有宽松

1-4月份，房地产开发企业到位资金同比下降10.4%，较1-3月降幅收窄3.4个百分点。各项资金来源累计同比增速较1-3月均有小幅回升，但未能转正。4月3日，财政部明确要求地方政府专项债资金不得流入房地产。4月22日，银保监会又坚决查处贷款违规流入房地产行为。

可见，在“房住不炒”的大政策环境下，房企融资环境仍将维持高压态势，资金面宽松也仅是短期、局部和相对的。此外，由于国外疫情扩散，4月份房企境外发债规模大幅萎缩，但对房企整体融资规模影响不大。

疫情对房地产行业的冲击临近尾声

4月份全国房地产市场各项指标均逐步回暖，疫情对房地产行业的冲击将近尾声，扰动渐弱。进入5月，随着各地经济生活回归常态，因疫情冷冻的购房需求和房企促销两者叠加作用，房地产市场将延续4月复苏行情，持续回暖，逐渐回归常态。

今年五一假期5天内，全国37个重点监测城市商品房累计成交面积较去年同期降幅明显收窄至10%，“红五月”行情可期。

从政策环境来看，“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济手段”的大政策导向长期不变。但短期内，旧房改造、部分城市人口吸引和购房优惠政策将明显带动整体房地产投资增速稳定回升及市场热点轮动形成。

预计5月份全国房地产投资、销售、价格等主要指标环比增速将维持正增，同比增速跌幅将持续收窄，投资增速等部分主要指标或将回正，市场稳定回暖态势不变。

说到中国的房地产业和银行，其实是传统的不能再传统的产业。对于这两个老旧行业，对标欧美的房地产企业和投行，我们现存的这些房企和银行，简直像原始经济企业。

作者：拾叶

来源：米筐投资（mikuangtouzi）

01

受疫情影响，中国全国房地产开发投资增速已经创下2000年以来，跌幅最深，跨度时间最长的一次负增长衰退期。

即便是2008年的金融危机，还有2015年的国央企危机，我们的房地产开发投资增速也没有掉到负值衰退区间里。

并且前两次危机，房地产开发投资增速跌到1%的后，国家马上出台金融货币政策和购房宽松政策去刺激房地产，相应的房地产投资增速马上反弹并强力增长。

而这一次， 受疫情严重影响，房地产投资增速最低到了-16.3%。

并且，衰退时间整整持续了四个月。

然而，面对如此紧要关头，当局不仅没有刺激性房地产相关金融货币政策出台，并且继续贯彻执行“房住不炒”政策。

不仅如此，央行还同银保监会、发改委等六部委一块儿开了一个会，研究如何把资金直达实体经济，绕开房地产。

虽然深圳楼市火热，但全国地儿大啊，众多房企大哥心里凉凉，眼巴巴的望着大哥万科。

万科说：你们都别看我，我不是房企，我是城市配套的服务商。

02

现在大家还陷入到一个天大的信念误区里，认为未来还会像1999年房改之后的这20年，房地产和银行的信贷资源会和过去20年一样，螺旋往上走。

当各位注意！

印钞机已经开始从房子逐渐过渡到金融市场（股市）里，你还没看明白么？！

如果说，科创版的成功运行你可以忽略的话，那最近金融圈刮得创业板改革注册制的这股风，你不能无视吧！

两会都开了大半个月了，上面的精神看懂没啊？

中国的房地产的总规模，原则上讲，已经满溢了。

450万亿的房子池子，你还想做到多大？或者说，还能做到多大？

比肩全球所有国家的房子市值加一块儿也大不过你？

没空间了！各位！

所以，中国房地产，未来的玩法就是万科的这套城市配套服务商。从另一个角度就是，从城镇化、城市化，过度到深耕城市升级！

当然，我不是看崩叫空中国的房价，这是两码事儿。

我是说，中国房地产的历史使命，已经结束了。

03

说到中国的房地产业和银行，其实是传统的不能再传统的产业。

对于这两个老旧行业，对标欧美的房地产企业和投行，我们现存的这些房企和银行，简直像原始经济企业。

中国的房企只会盖筒子楼，中国的银行只会拉存款、放贷款吃中间的息差。

当然，也有不乏一些房企追求品质，营造业主的生活舒适度。但是，凡是想盖好房子的，最终的结果都是差点把自己搞破产，比如某城。

银行有哪个支行行长敢冒着自己的职业风险，把钱贷给所谓的科技企业？

房企盖好房子、银行变身投行，和房企赚钱、银行赚钱，在国内几乎是悖论。

现在，美国奉行逆全球化，作为全球化红利最大的国家，全球格局的转变，已经无法让中国过去的世界工厂+中国城镇化这两条腿继续支撑经济高速增长的路跑下去了。

这也意味着，房企和银行，自己要琢磨琢磨，百年大变局下，其实被革的，就是自己啊。

现在，全世界每一个国家都想Make 自己国家 Great Again！

这靠什么？靠科技突破，靠制造业突围升级！

靠房地产是无法Make China Great Again的！

未来驱动社会进步的，将是数字经济和高端制造业。AE86换发动机了，老转速表不能用了。

04

很多人不理解为什么中国房地产过去走了二十年的超级大牛市，其实，本质上讲，是资本过剩所导致的。

特别是中国2001年加入WTO后，从国外赚的资本，外国人投入的资本，没地方去。

热钱只能像洪水般涌入房地产，所谓水涨船高，水去哪儿，哪儿就会一发不可收拾。

去年，全球各国央行都大幅度降息，我们微降，今年以美联储为主的全球各国央行又大规模的搞财政赤字货币化，我们也没跟。

很多人不理解为什么央行这一系列操作和反应的和全球央行不同步，其本质原因，就是不希望资本继续涌入房地产。

去年央行行长易纲在记者会上问中国是否会跟随全球降息的时候，曾回答：“中国是一个大型的经济体，我们货币政策主要是服务国内经济，所以我们决定货币政策也主要是以我为主，考虑国内的经济形势和物价走势来进行预调和微调。“

这话已经说的很明白了，我们的货币政策和世界要脱钩，我们要根据自己的情况来。

中国过去挖了房地产这么一个超级大池子，给资本做为容纳的海绵。这块大海绵虽然吸纳了中国过剩的资本，但在形成房地产机制过程中，也出现了巨大的弊端。导致房地产虹吸了实体经济资本，导致除了房地产外的各行各业的凋敝。

所以，从源头端，就是货币这个口子，要把房地产的资金来源给栓住。

所以，即便没有这次疫情，房地产投资增速也会逐渐下移，只不过，由于疫情，当局借“疫“压了一下房地产，虽然，这是地方不希望看到（土地财政原因）。

那么接下来，我们将看到房地产逐渐衰退和资本市场逐渐复苏繁荣的跷跷板。

而中国资本市场的洼地，是洼的如此鲜明和灿烂。

资本市场，代表了中国全社会的创造价值能力。虽然一些核心技术依旧在欧美手中，但中国的全门类产业链，是全球最顶级，最大的，也最齐全的。

我们的资本市场未来创造社会价值的能力，要远远超过美国，甚至，我认为，中国资本市场在未来创造利润和价值的能力，应该远远超过欧美目前的当量规模。

但我们现在的资本市场远远未能反映出中国潜在创造利润和价值的能力。

中国95万亿的债券市场和60万亿的股票市场，实在是太小了。要走的路，还很长。

当然，中国房地产未来还是重要的经济支柱，但是，这个长期衰退的趋势，已经难以逆转。

【反方观点】

（二）

疫情对房产的冲击临近尾声

1-4月房地产开发投资增速降幅持续收窄

1-4月份，房地产开发投资同比下降3.3%，较1-3月份收窄4.4个百分点。除房屋施工面积继续实现同比2.5%的小幅正增长外，新开工面积、竣工面积均出现同比两位数负增长，但降幅分别较1-3月收窄8.8和1.3个百分点。

由于全国疫情有效控制，各地房地产项目加快复工建设节奏。单看4月，房地产开发投资同比增长7.0%，较上月扩大5.83个百分点。这主要是受房企土地购置发力的拉动，一、二线城市优质土地集中出让，价量齐升。但房企建安投资增速相对滞后，新开工、施工面积均出现小幅同比负增。

市场销售稳定回暖，局部热点涌现，库存小幅扩容

1-4月份，商品房销售面积同比下降19.3%，销售额同比下降18.6%，分别较1-3月份收窄7.0和6.1个百分点。单看4月，商品房销售面积和销售额仍低于去年同期，分别同比减少5.0%和2.1%，市场仍处于回暖过程中。

4月份，各地商品房销售市场冷暖不均，分化显现。根据克而瑞数据，一线城市成交面积环比增长37%，25个二线、强三线城市复苏好于预期，同比跌幅收窄至4%。从地区看，东部长三角地区回暖最快，中部地区恢复程度次之，西部、东北地区恢复相对较慢。

此外，前期热点的深圳市因受央行窗口指导后市场急速降温，4月下旬数据下降明显。相比新房市场，二手房市场整体回暖较慢，销售数据同比降幅也有所收窄。新房市场库存小幅扩容，4月累计库存同比增加1.7%，连续3个月出现正增长。同时，库存扩容叠加成交缩水，大部分城市库存消化周期相较去年同期略有拉长。

各线城市房价涨幅稳中有升

根据中国指数研究院数据，4月百城住宅价格指数同比上涨2.93%，环比上涨0.25%。其中，环比上涨城市数量较上月增加11个，至67个，市场快速回暖趋势明显。分城市看，3月各线城市房价同环比均实现正增长。其中，三线城市涨幅较大，同比增长3.21%，环比增长3.69%。一二线城市房价同环比增速均低于1%。

土地市场供需两旺，价量齐升

1-4月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降12.0%，较1-3月份降幅大幅收窄10.6个百分点。土地成交价款累计同比增速由负转正，增长6.9%，较1-3月份降幅收窄25.0个百分点，成交规模已恢复至历史同期水平。单看4月，土地购置面积和成交价款大幅正增，分别同比增长13.8%和81.7%，市场热度创新高。

为助力房产市场尽快回归常态，各地供地明显加速，优质地块开闸入市，部分重点城市楼板价创新高，甚至拍出地王。分城市来看，除二线城市供应量略有下降外，一线和三四线城市供应量均呈稳定上涨趋势。价格上看，市场的高热度带动土地溢价率全线上扬。根据克而瑞数据，全国土地溢价率较3月上涨3.8个百分点，增至16.0%，创去年7月以来新高。

房企资金面略有宽松

1-4月份，房地产开发企业到位资金同比下降10.4%，较1-3月降幅收窄3.4个百分点。各项资金来源累计同比增速较1-3月均有小幅回升，但未能转正。4月3日，财政部明确要求地方政府专项债资金不得流入房地产。4月22日，银保监会又坚决查处贷款违规流入房地产行为。

可见，在“房住不炒”的大政策环境下，房企融资环境仍将维持高压态势，资金面宽松也仅是短期、局部和相对的。此外，由于国外疫情扩散，4月份房企境外发债规模大幅萎缩，但对房企整体融资规模影响不大。

疫情对房地产行业的冲击临近尾声

4月份全国房地产市场各项指标均逐步回暖，疫情对房地产行业的冲击将近尾声，扰动渐弱。进入5月，随着各地经济生活回归常态，因疫情冷冻的购房需求和房企促销两者叠加作用，房地产市场将延续4月复苏行情，持续回暖，逐渐回归常态。

今年五一假期5天内，全国37个重点监测城市商品房累计成交面积较去年同期降幅明显收窄至10%，“红五月”行情可期。

从政策环境来看，“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济手段”的大政策导向长期不变。但短期内，旧房改造、部分城市人口吸引和购房优惠政策将明显带动整体房地产投资增速稳定回升及市场热点轮动形成。

预计5月份全国房地产投资、销售、价格等主要指标环比增速将维持正增，同比增速跌幅将持续收窄，投资增速等部分主要指标或将回正，市场稳定回暖态势不变。