由于快速的信贷增长和高私营部门债务，柬埔寨的房地产市场面临挑战。然而，对于愿意承担计算风险的投资者来说，机会仍然存在。

尽管存在潜在风险，国际货币基金组织预测柬埔寨将成为2024年东南亚增长最快的经济体。在新的管理下，该国政治体制保持了连续性。



1. 经济挑战和信贷风险

与许多国家一样，柬埔寨在全球经济增长放缓、疫情以及乌克兰冲突等因素的影响下受到了影响。这在出口下降和制造业就业减少方面表现出来。美元化经济面临来自美国严格货币政策的挑战。

根据世界银行的数据，尽管借贷成本高昂，但2023年2月份，建筑、房地产和抵押贷款行业对总信贷增长做出了重要贡献，从2022年同期的37%上升。一个值得关注的问题是该国的信贷占GDP比例，在2022年激增至惊人的183.7%。

世界银行警告称：“最近快速增长的信贷和相对较高的私营部门债务，特别是与房地产相关的敞口，对柬埔寨的宏观金融稳定构成重大风险。”

2. 房地产市场供需状况

专家将房地产行业的债务增加归因于影子银行和投机等因素。与此同时，房地产购房者继续面临资金流动性的限制，因为政府将其面向贫困和弱势家庭的疫情时期现金转移计划延长了一年。

柬埔寨估价师和房地产经纪人 协会（CVEA）主席Sorn Seap指出：“即使在疫情爆发之前，供应量就非常高。市场存在不确定性，因此人们对房地产市场投资持犹豫态度，尤其是住宅物业。”



根据柬埔寨房地产公司CBRE的数据，截至2023年第三季度，金边市已有超过53,000套已竣工的公寓单位库存。随着供应激增，大量出租公寓单位涌入市场。与此同时，高端到经济实惠房源的平均公寓销售价格出现了同比下降，幅度在1%至4.1%之间。

尽管价格调整没有像2020年那样剧烈，但这引起了那些希望在市场低迷时期获利的机会主义批量购买者的关注。Sorn Seap强调：“现在是外国人探索柬埔寨房地产市场 的非常有利时机。在地理位置优越、品质优良、价格吸引人方面，有更多选择可供选择。”

3. 价格实惠和本地购房者的关注点

柬埔寨世邦魏理仕（CBRE Cambodia）观察到开发商在推出项目时将重点转向价格实惠，旨在吸引国内买家，以应对国际需求的低迷。

主要开发商OCIC集团故意将其屡获殊荣的新公寓项目“钻石湾花园公寓 ”的价格定位为符合当地人的可负担范围。OCIC的副总裁Thierry Tea评论道：“考虑到当前的环境，我认为以相对实惠的价格使钻石湾花园公寓取得成功是相当策略性的。”



Sorn Seap指出：“在2023年之前的几年中，许多本地购房者由于高利润，尤其是在住宅用地方面进行了投资。”然而，“现在人们正在将重点转向他们的业务和日常收入。”

传统上，本地购房者更喜欢住在封闭社区，与主要由外国人占据的公寓市场形成对比。根据柬埔寨估价师和房地产经纪人协会（CVEA）的数据，金边市的平均土地价值在2023年上半年 保持稳定，为每平方米2300美元，与前一年持平。某些地区，如隆边区、BKK区和马卡拉7区，每平方米的土地价值高达5340美元。

Sorn Seap建议本地开发商将重点放在为首次购房者 建造住房上，而不是投资者。他强调，仅为投资者建造住房只会增加市场上的供应量。



4. 旅游业和外国购房者的吸引力

预计旅游业的复苏将推动经济和房地产行业的发展。从1月到11月，柬埔寨接待了约500万名游客，预计外国游客支出的增加将为本地购房者提供额外的资金。

然而，仅依赖本地购房者是无法维持土地市场的。Sorn Seap 建议吸引更多外国购房者投资柬埔寨房地产市场，尽管对外国人购房权利存在一定限制。他主张允许外国人投资特定项目，以2019年的信托法 作为可行选项。到2023年11月，已经有683个信托登记，总投资额达到12.23亿美元，其中552个登记属于外国人。

5. 政府举措和农业现代化的影响

柬埔寨继续应对2019年打击网络赌博行动的后果，导致中国投资者放弃了在西哈努克的项目。到2023年11月，政府推出了激励措施以吸引投资者接手西港停滞的项目 ，总计近400个。

据柬埔寨发展委员会（CDC）报道，去年中国在柬埔寨的固定资产投资领域占据领先地位，超过新加坡和马来西亚。中国因参与资助像最近启用的暹粒吴哥国际机场和187公里长的金边至西哈努克高速公路等重大项目而在柬埔寨保持受欢迎。

新政府对农业现代化的推动可能会进一步刺激市场。它旨在将国家从家庭农业转变为大规模商业运作，派遣数百名农业技术官员（ATO）来提高该国的农业产量。



Sorn Seap 表达了乐观情绪，他表示：“柬埔寨的政治稳定是住宅房地产市场的一个有希望的迹象，农业和旅游业将对经济做出更大贡献。当我们的农产品在全球市场上获得竞争优势时，人们将有更多的资金投资房地产。”

6. 新总理的经济愿景和市场前景

为了实现他的经济愿景，预计新任总理将优先考虑税收征收。政府计划到2024年底实施第346号法令，将资本利得税扩大至包括个人和非居民。此外，税务机关计划在2025年对闲置土地征收税费 ，其中土地面积为5公顷或以上。总理强调土地所有者需要将土地用于商业活动，而不是让其闲置。

新政府应该适应当前的买方市场条件。目前仍有房产以折扣价格出售，比疫情前水平大约低出30%至40%，同时提供具有吸引力的年租金回报率，范围在5%至7%之间。



Sorn Seap 指出投资者偏好的转变，他表示：“我不再看到人们投资于‘普通’房产。他们正在寻找在地理位置、价格、投资回报和租金现金流方面最佳的房产。这些将是我们可以在2024年预期到的趋势。”

尽管市场情绪疲软，但人们对这种趋势持有乐观态度，并认为这只是暂时的。Sorn Seap 将这个机会比作冰淇淋 ，他说：“如果你让它等待，它就会融化掉。”

低迷市场中的投资机遇

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